Com o advogado Alan Reis à frente da defesa dos compradores, o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença de primeira instância e reconheceu o direito à rescisão do contrato, responsabilizando a vendedora pelo descumprimento das obrigações assumidas.

A 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou, por unanimidade, uma sentença de primeira instância e reconheceu o direito de um casal de compradores de rescindir o contrato de compra e venda de um lote localizado no Residencial Campos do Conde II, em Paulínia (SP), com a restituição de 90% dos valores pagos. O entendimento do colegiado reforça que a simples previsão contratual de alienação fiduciária não basta para impedir a rescisão quando a garantia não foi registrada em cartório e o descumprimento contratual decorre da própria vendedora.

O contrato foi firmado em setembro de 2020 pelo valor de R$ 139.500,00. Até o ajuizamento da ação, os compradores haviam desembolsado R$ 35.906,25. Em primeiro grau, o pedido de rescisão foi extinto sem julgamento do mérito sob o fundamento de que a controvérsia deveria seguir o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, por envolver alienação fiduciária. O Tribunal, entretanto, concluiu que esse entendimento não se aplicava ao caso concreto.

Ausência de registro foi determinante

Segundo o acórdão, a propriedade fiduciária somente se aperfeiçoa com o registro da garantia no Cartório de Registro de Imóveis. Como isso não ocorreu, os desembargadores entenderam que não havia fundamento para aplicar o regime especial previsto na Lei nº 9.514/97 nem o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095, que pressupõe garantia regularmente registrada e inadimplemento do devedor.

O colegiado destacou ainda que os compradores permaneceram adimplentes durante toda a relação contratual. A inadimplência, na realidade, partiu da empresa vendedora.

Débitos condominiais impediram acesso ao terreno

De acordo com a decisão, o contrato atribuía expressamente à vendedora a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais anteriores à assinatura do negócio. Entretanto, esses valores permaneceram em aberto, impossibilitando a transferência da titularidade perante a associação do loteamento e impedindo que os compradores tivessem acesso ao terreno para iniciar a construção pretendida. A situação foi confirmada por documentos e comunicações da administração do condomínio constantes dos autos.

Para a relatora, desembargadora J. F. M., a conduta da empresa afrontou os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, além de equivaler a uma condição puramente potestativa, vedada pelo Código Civil, por colocar a eficácia do negócio exclusivamente à vontade da própria vendedora.

Contrato foi rescindido por culpa da vendedora

Ao julgar o mérito da ação, o TJSP declarou a resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora e determinou:

• restituição, em parcela única, de 90% dos valores pagos pelos compradores;
• atualização monetária pelo IGP-M e incidência de juros de mora;
• isenção dos compradores quanto a despesas de posse e fruição, uma vez que jamais tiveram acesso ao lote;
• responsabilização da empresa pelas despesas decorrentes do imóvel e do desfazimento do negócio;
• pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Precedente reforça limites da alienação fiduciária

A decisão evidencia que a alienação fiduciária não representa proteção automática ao vendedor. Na avaliação do Tribunal, quando a garantia sequer foi registrada e o inadimplemento decorre da própria conduta da empresa responsável pela venda, permanecem aplicáveis os princípios gerais do direito contratual e os entendimentos consolidados sobre a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis.

O acórdão também reafirma que a boa-fé contratual impõe obrigações recíprocas às partes e que o vendedor não pode invocar um regime jurídico especial para se beneficiar de um descumprimento causado por ele próprio.